1 格局图多为经纪人手绘，具有相对位置之参考价值

　　于各大房产的网站上所看到的格局图，大多是由经纪人员到房屋现场自行绘制，并无法律效益，有的甚至窗户忘记画，或看不出是采光窗或落地窗，不容易抓出现场的采光通风，他们所提供的图像都很容易辨识，像是门、拉门、窗、楼梯间等，比较适合用来作为房间配置动线，或是简易风水考量的参考，比如说以图示的标准三房：

　　1. 知道相对位置与几房几厅，并不知采光通风、房间大小比例、走道宽度。

　　2. 知道建物可能方正，其实也许只是房间都方正，而整体还是有缺角而手绘有误。

　　3. 没看到物件与电楼梯间的相对位置，所以使用上还要扣公设坪数。

　　这张图可以作为看屋前，在网路粗略选案的基本考量，不要以为每个房间都够大，每个厨房都像老家一样宽，也可以在预约看屋时询问，告诉你的仲介从业人员一定不可以打折的条件，有助于配案上缩短时间。

　　2 比对外在环境和景观用的楼层规划平面图

　　这张图主要是新建案用来让消费者了解相对位置的。

　　购买预售屋或新建案，如果你已经认可知名建商的口碑，进而锁定的大型集合住宅中，可大略用这张图来选择景观与通风，通常这样的大楼，要比对的是外在条件，建议于不同时间亲临比对以下几点：

　　1. 采光通风与景观：看社区泳池中庭，还是福地?看到山景海景，还是屋角壁刀?

　　2. 噪音：马路捷运噪音，还是校园整天打球与上课铃声?

　　3. 日晒方向：比如市区讨厌的西晒方向，在淡水等郊区却可能因伴随夕阳美景而受欢迎!

　　4. 栋距：与周边建物是伸手可及，并且听得到隔壁夫妻吵架或佛堂诵经?

　　5. 邻居厨房位置：防火巷天井正好于三餐时间直吸邻居或餐厅油烟?

　　6. 机能：本户与电楼梯间、设施的相对距离，甚至选购角间考量小孩学琴对邻居的影响。

　　另外，可以到物件附近顶楼，注意建商特别不画出来的、与现场不符、故意放大缩小移位的周边建筑，可能就隐藏着嫌恶设施，比如说隔壁栋的变电箱或垃圾集中处。

　　由于一栋中的每一户住起来都不一样，以上考量点也是建商定价的价差所在，所以不要以为光是订价低了就是赚到，结果买到面防火巷或是向庙角的一户，而后悔莫及!

　　3 掌握实际起居使用坪数的空间设计平面图

　　这张图主要是用来建议消费者装潢摆设，加强使用上的想像而引导消费的。

　　购买预售屋或刚交屋的新建案，通常建商或地主手上会有这样的图说，甚至也可跟建商购买如图说上的装潢，对照着样品屋还会有诸多不同款式风情供你选择，要普普风时尚简约还是巴洛克低调奢华，要不要配置卫浴厨具洗脱烘，都有价码，因为用于装潢建议，就有很多「魔术空间」可以操作，以下是常见的陷阱：

　　1. 比例错觉：样品屋坪数比实品略大、床和家具桌椅比实际略小。

　　2. 违建计入：外推的阳台露台雨遮平台一并规划运用，而不告知二次施工之风险。

　　建议可直接要求服务员丈量并说明确切坪数分布!把实际的样品屋长宽计算出来，长(m) x宽(m) x 0.3025 = A坪，比对你要买的坪数中室内使用部分，就知道差距。

　　由于作为装潢考量，就可以看看到底其中哪些地方可以变更，预售屋只要时间抓好就可以客变，也就是在建商盖格局前告知作局部变化，大多无需成本，如果是成屋，打墙重隔费用也不高，但要注意以下事项：

　　1. 要拆的是否为支撑结构的剪力墙、跑管道的柱面?可直接询问建商工程人员或自己的装潢师傅，也可参考他层的作法。基本上本户或本栋他户已经有开窗的那面墙就可以动，比如把窗加大或外推使用，但遇到新大楼可能就有大楼公寓管理条例限制，不得破坏外观，外推阳台的新违建也是随报随拆;如观察邻居都已外推使用，则被报拆风险则较低些。

　　2. 水电管道原来在哪边?如果厕所厨房位置可以不变最好，或是加厕所就加在原厕所旁边去共用管道，以免到时要垫高地板之类，工程浩大又花钱。

　　3. 如无隔音考量时，新的隔间墙有新的轻隔间材质可参考，价格低廉施工也快!

　　4. 原有阳台的外推处，要谨慎考虑防水工程，这也是为何某些仲介业者的漏水保固，只保主建物而不保阳台露台。

　　4 建物测量成果图的效益与用途是什么?

　　以中古屋而言，内政部规定仲介买卖中古屋须提供买方1份不动产说明书，内含土地权状影本、建物权状影本、土地誊本、建物誊本、房屋和社区的地籍图与平面图等，可以用来当依据，看看坪数是否吻合!

　　新成屋的成果图则系依据建照之核准图说，核发使用执照后，向地政机关办理建物誊本登记之用。所以购买的坪数是如何计算，就以此图为准，这是一张简单又专业的图。测量成果图会标出基地位置、地形、地号、雨遮、阳台位置，可以算出室内实际面积，并知道哪些是公设。

　　1. 算坪数看我最准：这张图用来看出购买的建物形状，无关格局，便于计算坪数，并且可以了解这户与本栋大楼这个基地准确的相对位置，于是，跟产权就息息相关，也就有法律效益。如果想知道购屋的确切面积形状，建物测量成果图都是平面的一个框框，书面上会标示出建物的长宽尺寸，就像小学生几何图形算面积，乘一乘加起来，就是买到的坪数，会和建物登记誊本上的数字吻合，但到现场会有差距，是因为此图是从墙心计算起，这也是合理的。

　　2. 可比对实际使用空间是否加了公设：建商可能把当楼层的小公(归当层使用的公共设施)甚至归在大公(所有人会共用的公共设施)的部分偷偷放进来，这就是公设挪作室内使用，常见的有机电房室内化等，算是违建，被举报要隔回原机电空间让主管机关检查，建商这样做无非是要降低公设，让消费者实际使用变大，也会成为销售卖点。

　　3. 旧公寓的公设只是未登录，并不是没有扣：1994年10月19日以前取得建照者，可能将楼梯间、电梯间、门厅、储藏室、走道、通道及瞭望台登记在主建物。比方说一般双并旧公寓号称无公设，实际上公设未登录的意思，就是你买的坪数多是涵盖本层楼梯间的一半，但靠近你家这一边的楼梯是归你的权状面积，成果图如果是一个大长方形，可能里面靠楼梯这角有凹一个洞，外头就当了楼梯。

　　4. 新成屋建商约定使用公共空间的厘清：至于1楼花园、空地或屋顶平台等，并无登记产权，也属于同社区所有住户的空间，通常建商为了增加1楼户、露台户或顶楼户的附加价值，采取约定使用方式。新建案常标榜丰富休闲设施，容易让民众误以为社区有大中庭，公设比高就是理所当然，其实只要是无顶盖的区块，如露天游泳池、中庭花园、顶楼露台，都无法登记建物产权，当然也不能算入坪数。

　　5. 建物与公设，都有测量成果图：若想知道社区公设细项面积，可以主动询问建商和仲介，并和公设的测量成果图比对。公共部分如管理员室、中庭花园、社区休闲设施、防空避难室、停车位及车道的产权，是归所有住户已具持分比例共有，而使用权除了在一开始有分管协议约定外，都应该是共有共用，所以如果见到有顶楼户设置梯间门还上了锁，就是明显被违法占用。

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